به نقل از اقتصاد کشور، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در حالی بهعنوان یکی از ابزارهای حمایت از تقاضای مصرفی مطرح شده است که فاصله میان قدرت وام و قیمت واقعی مسکن همچنان یکی از مهمترین چالشهای بازار به شمار میرود. در تهران، رشد قیمت مسکن طی سالهای اخیر باعث شده حتی وام ۲ میلیارد تومانی نیز تنها بخش محدودی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد.
از سوی دیگر، هزینه خرید اوراق و میزان اقساط نیز باید در محاسبه قدرت واقعی این تسهیلات مورد توجه قرار گیرد. در چنین شرایطی، این پرسش مطرح است که افزایش سقف وام تا چه اندازه میتواند قدرت خرید خانوارها را افزایش دهد و آیا میتواند متقاضیان مصرفی را دوباره به بازار مسکن بازگرداند.
وام ۲ میلیاردی چقدر قدرت خرید ایجاد میکند؟
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، با اشاره به افزایش سقف تسهیلات مسکن میگوید: افزایش سقف فعلیِ دو میلیاردی هنوز فاصله زیادی با قیمت مسکن در تهران دارد؛ چرا که اگر هزینه خرید اوراق را از آن کم بکنیم، آنچه باقی میماند یک میلیارد و ۶۰۰ یا ۶۵۰ میلیون خواهد بود.
به این ترتیب، افزایش اسمی سقف وام لزوماً به معنای افزایش متناسب قدرت خرید خانوار نیست. هزینههای جانبی دریافت تسهیلات و همچنین سطح بالای قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، بخش قابل توجهی از اثر واقعی این افزایش را کاهش میدهد.
فاصله قدرت خرید خانوار با قیمت مسکن
رشد قیمت مسکن طی سالهای گذشته باعث شده دسترسی خانوارها به خرید خانه دشوارتر شود. در چنین شرایطی، حتی تسهیلات بالاتر نیز در صورتی که متناسب با قیمت واقعی مسکن و توان بازپرداخت خانوارها افزایش نیابد، نمیتواند به تنهایی مشکل تأمین مسکن را حل کند.
از این منظر، سیاستهای حمایتی در بازار مسکن نیازمند توجه همزمان به قدرت خرید، نرخ سود، هزینه تأمین تسهیلات، سطح درآمد خانوارها و روند قیمت مسکن است. در غیر این صورت، افزایش سقف وام ممکن است تنها بخشی از شکاف موجود میان درآمد و هزینه خرید مسکن را پوشش دهد.
«خانهریز»؛ مسیر خانهدار شدن یا سرمایهگذاری؟
همزمان با دشوارتر شدن خرید واحد مسکونی برای بسیاری از خانوارها، مدلهای جدید تأمین مالی و سرمایهگذاری در بخش مسکن نیز مورد توجه قرار گرفتهاند. طرحهایی مانند «خانهریز» با تکیه بر سرمایههای خرد، تلاش میکنند امکان مشارکت افراد در پروژههای مسکونی را فراهم کنند.
با این حال، نباید مشارکت در چنین مدلهایی را بهطور مستقیم معادل خانهدار شدن دانست. این نوع طرحها میتوانند از منظر پسانداز و سرمایهگذاری قابل توجه باشند، اما ماهیت مالکیت، ریسک سرمایهگذاری و میزان تأثیرگذاری آنها بر امکان خرید یک واحد مسکونی برای خانوارها باید بهصورت جداگانه بررسی شود.
طرح «خانهریز» چه کمکی به بازار مسکن میکند؟
در شرایطی که خرید مستقیم مسکن برای بسیاری از خانوارها دشوار شده است، مدلهای مبتنی بر سرمایههای خرد میتوانند راهی برای مشارکت افراد در بازار ملک باشند. با این حال، چنین مشارکتی الزاماً به معنای تأمین یک واحد مسکونی برای سرمایهگذار نیست و ممکن است بیشتر ماهیتی شبیه پسانداز یا سرمایهگذاری داشته باشد.
بنابراین، برای ارزیابی واقعی طرحهایی مانند «خانهریز» باید میان دو هدف «سرمایهگذاری در مسکن» و «خانهدار شدن خانوار» تفاوت قائل شد. اگر هدف سیاستگذار افزایش دسترسی خانوارهای فاقد مسکن به واحد مصرفی است، این مدلها باید از منظر میزان اثرگذاری مستقیم بر این هدف نیز بررسی شوند.
راهکارهای تأمین مالی مسکن نیازمند ارزیابی دقیق است
افزایش سقف وام مسکن و توسعه مدلهای جدید تأمین مالی، هر دو میتوانند بخشی از راهکارهای حمایت از بازار مسکن باشند؛ اما هیچیک به تنهایی نمیتواند شکاف عمیق میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن را برطرف کند.
در نهایت، افزایش قدرت خرید واقعی خانوارها به مجموعهای از سیاستها شامل کنترل رشد قیمت مسکن، توسعه عرضه، کاهش هزینه تأمین مالی و طراحی ابزارهایی متناسب با توان اقتصادی خانوارها نیاز دارد. در کنار این موارد، مدلهای جدید سرمایهگذاری نیز باید با شفافیت کافی درباره مالکیت، ریسک و بازدهی به متقاضیان معرفی شوند.
برای اطلاع از آخرین اخبار و تحلیلهای بازار مسکن و سیاستهای تأمین مالی، به اقتصاد کشور مراجعه کنید.
