به نقل از اقتصاد کشور در شرایطی که هزینه مسکن سهم قابل‌توجهی از مخارج خانوارها را به خود اختصاص داده و اجاره‌نشینی به یکی از چالش‌های مهم معیشتی تبدیل شده است، فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد مسکن، بر ضرورت افزایش عرضه مسکن، تأمین زمین و فراهم کردن امکان خانه‌دار شدن مردم تأکید می‌کند. او معتقد است افزایش تراکم ساختمانی در تهران به‌تنهایی راه‌حل بحران مسکن نیست و دولت باید ضمن اجرای تکالیف قانونی، اطلاعات زمین‌های در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن را به تفکیک شهرها منتشر کند.
کاهش سهم هزینه مسکن باید اولویت برنامه‌ریزی باشد
فرشید ایلاتی با اشاره به آمار مطرح‌شده درباره اجاره‌نشینی ۵۱ درصد از شهروندان تهرانی، می‌گوید اولویت سیاست‌گذاری در حوزه مسکن باید کاهش سهم هزینه مسکن از سبد مخارج خانوار باشد. از نگاه او، افزایش عرضه و تأمین زمین از مهم‌ترین اقداماتی است که می‌تواند مسیر خانه‌دار شدن مردم را هموار کند.
این کارشناس معتقد است اگر هدف، انتقال خانوارها از اجاره‌نشینی به مالکیت باشد، باید زمین در اختیار مردم قرار گیرد و امکان ساخت مسکن ملکی فراهم شود. در این مسیر، همکاری شهرداری‌ها و دولت و تعیین دقیق مسئولیت هر دستگاه اهمیت دارد.
ضرورت تقویت مدیریت محلی و تعیین مسئولیت شهرداری‌ها
ایلاتی با اشاره به تجربه برخی کشورها در اداره شهرها، بر ضرورت تعیین تکلیف الگوی مدیریت شهری در ایران تأکید می‌کند. به گفته او، در بسیاری از کشورها شهرداری‌ها نقش دولت محلی را بر عهده دارند و از اختیارات و منابع لازم برای رسیدگی به بخشی از نیازهای شهروندان برخوردارند.
او با اشاره به مطرح بودن لایحه مدیریت یکپارچه شهری در مجلس طی بیش از یک دهه، معتقد است باید مشخص شود که سیاست‌گذار قصد دارد اختیارات شهرداری‌ها را افزایش دهد و اداره شهرها را به سمت مدیریت محلی سوق دهد یا خیر. به باور این کارشناس، تعیین این چارچوب می‌تواند مسئولیت دستگاه‌ها را روشن‌تر کند و زمینه پاسخ‌گویی بهتر در برابر شهروندان را فراهم آورد.
شرکت خانه‌سازی تأمین اجتماعی از مأموریت اصلی خود فاصله گرفته است
این کارشناس ارشد مسکن با انتقاد از فاصله گرفتن برخی نهادها از مأموریت‌های اولیه خود، به شرکت خانه‌سازی ایران اشاره می‌کند؛ شرکتی که به گفته او، با وجود مأموریت مرتبط با تأمین مسکن کارگران و بازنشستگان تحت پوشش تأمین اجتماعی، فعالیت‌هایی مانند ساخت بیمارستان و درمانگاه را نیز دنبال می‌کند.
ایلاتی می‌گوید در اساسنامه سازمان تأمین اجتماعی، موضوع خانه‌سازی با هدف کمک به تأمین حق مسکن کارگران و بازنشستگان مورد توجه قرار گرفته است. با این حال، به اعتقاد او، عملکرد این مجموعه بیشتر با خدمات درمانی و مستمری شناخته می‌شود و مأموریت خانه‌سازی آن به اندازه کافی در کانون توجه قرار ندارد.
او این وضعیت را نمونه‌ای از فاصله گرفتن ساختارهای سازمانی از اهداف اولیه‌شان می‌داند و معتقد است نهادهای مرتبط باید نقش خود را در کاهش هزینه‌های مسکن خانوارها جدی‌تر دنبال کنند.
انتقاد از تأمین مالی پروژه‌های شهری از مسیر تراکم‌فروشی
ایلاتی درباره اقدام شهرداری تهران برای اجرای برخی طرح‌هایی که به گفته او، دستگاه‌های دیگر در انجام آن‌ها کوتاهی کرده‌اند، معتقد است باید میان اصل انجام کار و روش تأمین مالی آن تفاوت قائل شد.
به گفته او، هنگامی که دستگاه‌هایی مانند وزارت راه و شهرسازی یا بنیاد مسکن به دلیل محدودیت منابع از اجرای مسئولیت‌های خود بازمی‌مانند، لازم است علت این وضعیت بررسی شود و راه‌های تأمین اعتبار مناسب مورد توجه قرار گیرد. او در عین حال، استفاده از روش‌هایی مانند تراکم‌فروشی برای تأمین مالی این اقدامات را قابل نقد می‌داند.
این کارشناس تأکید می‌کند که انجام اقدامات موردنیاز شهروندان از سوی شهرداری می‌تواند مثبت باشد، اما دولت و دستگاه‌های مسئول نیز باید سهم مالی و اجرایی خود را بپردازند تا شهرداری برای جبران کمبود منابع ناچار به استفاده از روش‌های مورد انتقاد نشود.
چرا افزایش تراکم تهران راه‌حل کامل بحران مسکن نیست؟
ایلاتی با تأکید بر اینکه افزایش تراکم ساختمانی در محدوده فعلی تهران به‌تنهایی نمی‌تواند بحران مسکن را برطرف کند، می‌گوید سیاست‌گذاری باید بر تأمین زمین و افزایش عرضه مسکن متمرکز شود. از نظر او، لازم است برای خانوارها امکان انتخاب میان خرید خانه در تهران و مالکیت مسکن در شهرهای اطراف فراهم شود.
این کارشناس با اشاره به ماده ۵۰ برنامه هفتم پیشرفت، اظهار می‌کند که در این قانون، افزایش ۲۰ درصدی محدوده شهرها و روستاها پیش‌بینی شده است. به اعتقاد او، اجرای این تکلیف قانونی و فراهم کردن زمین مناسب برای ساخت‌وساز می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کاهش فشار ناشی از کمبود زمین کمک کند.
او همچنین معتقد است سیاست‌هایی مانند مسکن استیجاری می‌توانند مفید باشند، اما نباید جایگزین اولویت‌هایی مانند افزایش عرضه، تأمین زمین و فراهم کردن امکان مالکیت مسکن شوند. به باور ایلاتی، ابتدا باید اقدامات دارای اثرگذاری بیشتر در حل بحران دنبال شوند و سپس سایر برنامه‌ها در دستور کار قرار گیرند.
تجربه آمریکا در تأمین مالی مسکن چه می‌گوید؟
ایلاتی با اشاره به تجربه ایالات متحده در حوزه تأمین مالی مسکن می‌گوید بخش قابل‌توجهی از خرید خانه در این کشور از طریق وام انجام می‌شود و نظام مالی آن از مسیرهایی مانند اوراق مالی و بازار ثانویه اوراق بهادار به تأمین منابع مسکن کمک می‌کند.
به گفته او، فراهم کردن چنین سازوکاری در ایران با محدودیت‌هایی روبه‌رو است؛ از جمله اینکه سرمایه‌گذاران و منابع لازم برای خرید اوراق مرتبط با وام مسکن به اندازه کافی در دسترس نیستند تا امکان تأمین منابع جدید و پرداخت تسهیلات بیشتر فراهم شود.
این کارشناس بر همین اساس، بر ضرورت طراحی مدلی متناسب با شرایط اقتصادی ایران تأکید می‌کند و توسعه افقی شهرها و واگذاری زمین به مردم را یکی از گزینه‌های قابل بررسی می‌داند.
ساخت تدریجی خانه با واگذاری زمین به خانوارها
ایلاتی معتقد است واگذاری زمین می‌تواند به خانوارهایی که توان مالی محدودی دارند، امکان دهد ساخت خانه را متناسب با درآمد خود و به‌صورت مرحله‌ای پیش ببرند. در این الگو، خانواده می‌تواند ابتدا بخش کوچکی از خانه را بسازد و با افزایش درآمد، پس‌انداز یا دریافت تسهیلات، به‌تدریج فضای بیشتری به آن اضافه کند.
او تأکید می‌کند که پیش‌شرط اجرای چنین مدلی، دسترسی مردم به زمین است. به باور او، اجرای تکالیف قانونی مرتبط با افزایش محدوده شهرها می‌تواند زمینه بیشتری برای ساخت مسکن فراهم کند؛ با این حال، از نظر وی، این سیاست‌ها با وجود تصویب قانون، هنوز به شکل مورد انتظار اجرایی نشده‌اند.
مطالبه انتشار شفاف اطلاعات زمین‌های دولتی
این کارشناس ارشد مسکن، رسانه‌ها را به پیگیری مستمر وضعیت زمین‌های در اختیار دولت و سازمان ملی زمین و مسکن فراخوانده و می‌گوید اطلاعات مربوط به این زمین‌ها باید به تفکیک شهرها منتشر شود.
به گفته ایلاتی، لازم است مشخص شود سازمان ملی زمین و مسکن در هر شهر چه میزان زمین در اختیار دارد، این زمین‌ها در کدام مناطق قرار گرفته‌اند و مساحت آن‌ها چقدر است. او معتقد است انتشار این اطلاعات می‌تواند امکان مطالبه‌گری عمومی درباره نحوه استفاده از زمین‌های دولتی و نقش آن‌ها در تأمین مسکن را افزایش دهد.
ایلاتی با اشاره به آماری که بر اساس آن حدود ۱۳۵ هزار هکتار زمین در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن قرار دارد، این میزان را ظرفیتی مهم برای سیاست‌گذاری مسکن توصیف می‌کند. با این حال، او بر ضرورت انتشار اطلاعات دقیق و قابل بررسی درباره موقعیت و مساحت این زمین‌ها تأکید دارد تا امکان ارزیابی برنامه‌های دولت برای استفاده از این ظرفیت فراهم شود.
برای دنبال کردن تازه‌ترین گزارش‌ها و تحلیل‌ها درباره بازار مسکن، سیاست‌های تأمین زمین و چالش‌های خانه‌دار شدن خانوارها، به اقتصاد کشور سر بزنید.
