به نقل از اقتصاد کشور، سامانه «خانهریز» شهرداری تهران با امکان خرید سهمهای بسیار کوچک از پروژههای ملکی آغاز به کار کرده است؛ مدلی که میتواند ورود سرمایههای خرد به بازار مسکن را آسانتر کند، اما همچنان این پرسش مهم را مطرح میکند که آیا خانهریز واقعاً مسیری برای خانهدار شدن است یا شکل تازهای از سرمایهگذاری در بازار ملک؟
بازار مسکن تهران طی سالهای اخیر برای بخش بزرگی از خانوارها به بازاری دور از دسترس تبدیل شده است. رشد قیمت ملک و فاصله میان درآمد خانوار و هزینه خرید خانه باعث شده حتی تهیه یک واحد کوچک نیز برای بسیاری از متقاضیان به هدفی بلندمدت تبدیل شود.
در چنین شرایطی، شهرداری تهران با راهاندازی سامانه «خانهریز» تلاش کرده مسیر ورود سرمایههای خرد به بازار املاک را باز کند. در این مدل، شهروند به جای خرید یک واحد کامل، میتواند سهم بسیار کوچکی از یک پروژه ساختمانی را خریداری کند.
خانهریز دقیقاً چه چیزی میفروشد؟
بر اساس سازوکار اعلامشده، هر مترمربع به ۱۰۰ واحد خانهریز تقسیم میشود و کوچکترین واحد قابل خرید، یکصدم مترمربع یا همان یک سانتیمتر مربع است. قیمتگذاری پروژهها نیز قرار است بهصورت ماهانه و بر اساس سازوکار مشخصشده انجام شود.
در نگاه نخست، این مدل شبیه نسخهای خردشده از خرید ملک به نظر میرسد؛ اما جزئیات حقوقی و اقتصادی آن نشان میدهد خانهریز تفاوت مهمی با خرید سنتی خانه دارد.
مهمترین نکته، تفاوت میان «خرید سهم از یک پروژه» و «مالکیت یک واحد مسکونی» است. دارنده خانهریز لزوماً مالک بخشی از یک آپارتمان مشخص نمیشود. بر اساس توضیحات ارائهشده، قرارداد خانهریز یک قرارداد تأمین مالی یا پیشفروش نیست، بلکه بر مبنای مشارکت مدنی شکل گرفته است.
در این مدل، سازنده و سرمایهگذار متناسب با آورده خود در منافع پروژه شریک میشوند و مالکیت عرصه و اعیان برای دارنده خانهریز مطرح نیست. بنابراین فردی که چند واحد خانهریز خریداری میکند، در واقع سهمی از منافع اقتصادی پروژه در اختیار دارد و صرفاً با خرید این سهم، حق سکونت در همان میزان از یک ساختمان مشخص را به دست نمیآورد.
به همین دلیل، خانهریز را نمیتوان صرفاً «خرید خانه با پول کمتر» دانست؛ بلکه این طرح در مرحله نخست ابزاری برای سرمایهگذاری خرد در پروژههای ملکی است.
آیا خانهریز میتواند به خانهدار شدن منجر شود؟
با این حال، هدف اعلامشده خانهریز تنها سرمایهگذاری نیست. طبق توضیحات مطرحشده از سوی مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، اگر فردی تا پایان پروژه به اندازه یک واحد مسکونی خانهریز در اختیار داشته باشد، در فرآیند واگذاری، اولویت با همان فرد خواهد بود.
در این مدل، در صورت تکمیل سهم موردنیاز برای یک واحد، امکان تبدیل سرمایهگذاری به مالکیت مسکونی وجود خواهد داشت.
مدل بلندمدت طرح حتی فراتر از این است. مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهرداری تهران اعلام کرده است شهروند میتواند با سرمایهگذاری در حدود چهار یا پنج پروژه و طی بازهای حدود ۱۰ تا ۱۵ سال، در نهایت به یک واحد آپارتمان در تهران برسد.
این ویژگی، خانهریز را از یک ابزار صرفاً مالی متمایز میکند؛ اما همزمان یک محدودیت مهم نیز دارد. خانهدار شدن در این مدل فرآیندی بلندمدت است و قرار نیست نیاز فوری خانواری را که امروز به مسکن احتیاج دارد برطرف کند.
وعده نقدشوندگی ۷۲ ساعته
یکی از مهمترین ویژگیهایی که برای خانهریز مطرح شده، امکان نقدشوندگی سریع است. در بازار سنتی ملک، فروش یک آپارتمان ممکن است هفتهها یا حتی ماهها زمان ببرد؛ زیرا پیدا کردن خریدار، توافق بر سر قیمت و انجام مراحل انتقال همگی زمانبر هستند.
در مقابل، شهرداری تهران اعلام کرده است که دارنده سهم خانهریز پس از ثبت درخواست فروش، حداکثر ظرف ۷۲ ساعت نقد خواهد شد. طبق این توضیحات، شهرداری ضامن نقدشوندگی سرمایهگذاری در این طرح است.
اگر این وعده در عمل و در مقیاس گسترده محقق شود، خانهریز یکی از تفاوتهای مهم خود با بازار سنتی ملک را نشان خواهد داد. با این حال، نقدشوندگی تنها با اعلام یک زمان مشخص ایجاد نمیشود و منابع تأمین نقدینگی، نحوه تعیین قیمت فروش و پشتوانه حقوقی و مالی این تعهد نیز اهمیت زیادی دارد.
به بیان دیگر، ارزشگذاری یک دارایی و امکان فروش سریع آن به همان قیمت، دو موضوع متفاوت هستند و عملکرد واقعی سامانه در زمان خروج سرمایهگذاران اهمیت تعیینکنندهای خواهد داشت.
افزایش قیمت مصالح چه تأثیری بر سرمایهگذار دارد؟
افزایش هزینه ساخت یکی از ریسکهای مهم پروژههای ساختمانی است. رشد قیمت مصالح میتواند هزینه تمامشده ساختمان را افزایش دهد و در برخی مدلهای پیشفروش یا مشارکت، تعهدات و هزینههای سرمایهگذار را تحت تأثیر قرار دهد.
با این حال، شهرداری تهران اعلام کرده است که در مدل خانهریز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی تأثیری بر قیمت یا متراژ خانهریز خریداریشده نخواهد داشت. دلیل این موضوع نیز ماهیت مشارکت مدنی طرح عنوان شده است.
بر اساس توضیحات ارائهشده، سرمایهگذار و سازنده متناسب با آورده خود قدرالسهم دریافت میکنند و افزایش هزینه ساخت قرار نیست سهم خریداریشده شهروند را کاهش دهد.
این موضوع میتواند بخشی از ریسک سرمایهگذار خرد را نسبت به برخی مدلهای سنتی مشارکت کاهش دهد؛ اما به معنای حذف تمام ریسکهای پروژه نیست. تأخیر در ساخت، تغییر ارزش ملک، شرایط بازار و نحوه واگذاری نهایی همچنان میتواند بر نتیجه سرمایهگذاری اثرگذار باشد.
پروژه فجر؛ نخستین آزمون خانهریز
پروژه فجر در منطقه ۵ تهران و محدوده آیتالله کاشانی، یکی از پروژههایی است که قرار است این مدل در آن اجرا شود. طبق اطلاعات اعلامشده، این پروژه شامل ۵۴ واحد مسکونی و ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع زیربنای خالص مسکونی در ۹ طبقه است.
پروانه ساخت پروژه صادر شده و قیمت بهای تمامشده نیز شامل هزینه ساخت، زمین و عوارض پروژه خواهد بود. شهرداری معتقد است این واحدها با قیمت مناسبتری نسبت به بازار عرضه خواهند شد.
با این حال، ارزیابی واقعی این ادعا زمانی امکانپذیر خواهد بود که قیمت نهایی واحدها، زمان ساخت و قیمت فروش یا واگذاری آنها مشخص شود. در نهایت، فاصله میان قیمتگذاری اولیه و ارزش واقعی ملک در زمان تکمیل پروژه میتواند میزان موفقیت این مدل را مشخص کند.
اگر پروژه با شکست مواجه شود چه اتفاقی میافتد؟
نحوه مواجهه با شکست پروژه یکی از مهمترین بخشهای هر مدل سرمایهگذاری ساختمانی است. طبق توضیحات مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، اگر پروژه با شکست یا ورشکستگی سرمایهگذار مواجه شود، به ازای هر ماه تأخیر بخشی از قدرالسهم سازنده کسر و به قدرالسهم خریداران اضافه خواهد شد. پس از آن نیز شهرداری موظف است سرمایهگذار جدیدی برای پروژه انتخاب کند.
این سازوکار تلاش میکند بخشی از ریسک تأخیر را از سرمایهگذار خرد دور کند؛ اما میزان اثرگذاری آن به جزئیات قرارداد وابسته است. میزان سهم کسرشده از سازنده، مدت زمان جایگزینی سرمایهگذار و وضعیت ارزش سرمایه افراد در دوره تغییر سرمایهگذار، از جمله مواردی است که برای ارزیابی ریسک واقعی طرح اهمیت دارد.
تفاوت خانهریز با خرید سنتی ملک
خانهریز از چند جهت با خرید سنتی ملک تفاوت دارد. در خرید سنتی، سرمایه اولیه بسیار بالایی مورد نیاز است و خریدار پس از معامله، مالک مستقیم ملک میشود. در مقابل، خانهریز امکان ورود با سرمایه کمتر را فراهم میکند و سرمایهگذار در منافع پروژه مشارکت دارد.
همچنین در خرید سنتی، فروش ملک به پیدا کردن خریدار وابسته است، در حالی که برای خانهریز وعده نقدشوندگی حداکثر ۷۲ ساعته مطرح شده است. از سوی دیگر، خرید سهم خانهریز به معنای برخورداری از حق سکونت در ملک نیست و ریسکهای مرتبط با ساخت، بازار و اجرای پروژه همچنان وجود دارد.
آیا خانهریز بحران مسکن را حل میکند؟
خانهریز میتواند امکان سرمایهگذاری در بازار مسکن را برای افرادی فراهم کند که توان خرید یک واحد کامل را ندارند؛ اما این مسئله با حل مشکل استطاعتپذیری مسکن تفاوت دارد.
اگر خانواری توان خرید یک آپارتمان ۶۰ متری را نداشته باشد، تقسیم همان آپارتمان به سهمهای کوچک لزوماً مشکل قدرت خرید آن خانوار را حل نمیکند. آنچه تغییر میکند، شیوه ورود فرد به بازار مسکن است.
در واقع، خانهریز دو کارکرد متفاوت دارد: نخست، فراهم کردن امکان سرمایهگذاری با سرمایه کم و دوم، ایجاد مسیری بلندمدت برای جمعآوری سهم موردنیاز یک واحد مسکونی. کارکرد اول میتواند در کوتاهمدت جذاب باشد؛ اما کارکرد دوم به استمرار سرمایهگذاری طی سالهای طولانی و موفقیت چندین پروژه وابسته است.
خانهریز؛ آزمایشی بزرگ برای سرمایههای خرد
اهمیت خانهریز در این است که تلاش میکند یکی از ویژگیهای سنتی بازار مسکن، یعنی نیاز به سرمایه اولیه سنگین، را تغییر دهد. اگر سازوکار ارزشگذاری ماهانه، نقدشوندگی ۷۲ ساعته، نظارت بر پروژهها و فرآیند واگذاری نهایی مطابق وعدههای مطرحشده اجرا شود، این مدل میتواند امکان تازهای برای ورود سرمایههای خرد به بازار املاک ایجاد کند.
با این حال، موفقیت خانهریز با تعداد افرادی که در روزهای ابتدایی وارد سامانه میشوند سنجیده نخواهد شد. آزمون واقعی این طرح زمانی آغاز میشود که پروژهها وارد مرحله ساخت شوند، سرمایهگذاران تصمیم به خروج بگیرند، هزینههای پروژه تغییر کند و نخستین پروژهها به مرحله واگذاری برسند.
در نهایت، پرسش اصلی درباره خانهریز این نیست که آیا میتوان با یک سانتیمتر مربع وارد بازار مسکن شد یا نه؛ بلکه پرسش مهمتر این است که این سهم در طول زمان چه ارزشی پیدا میکند، چقدر راحت نقد میشود و آیا در نهایت میتواند بخشی از مسیر رسیدن به یک خانه واقعی را فراهم کند یا خیر.
اگر این پرسشها در عمل پاسخ مثبتی دریافت کنند، خانهریز میتواند فراتر از یک طرح جدید، به مدلی برای سرمایهگذاری خرد و تدریجی در بازار مسکن تبدیل شود؛ در غیر این صورت، خرید سانتیمتری ملک صرفاً شکل تازهای از سرمایهگذاری در بازاری خواهد بود که مسئله اصلی آن همچنان دسترسی خانوارها به خود خانه است.
برای دنبال کردن تازهترین اخبار و تحلیلهای بازار مسکن و اقتصاد شهری، به اقتصاد کشور مراجعه کنید.
