به نقل از اقتصاد کشور بازار اجاره تهران فقط گران‌تر نشده، بلکه شکل زندگی مستاجران را نیز تغییر داده است. افزایش آگهی اتاق‌های ۴ تا ۱۵ متری، خانه‌های اشتراکی و پانسیون‌ها نشان می‌دهد برای بخشی از مستاجران، مسئله دیگر انتخاب یک خانه نیست؛ بلکه پیدا کردن چند متر فضا برای ماندن در تهران است. در برخی آگهی‌های منتشرشده، اجاره ماهانه اتاق‌های کوچک به ۱۶ میلیون تومان و در برخی موارد، هزینه پانسیون به بیش از ۲۰ میلیون تومان رسیده است.
خانه اشتراکی البته پدیده تازه‌ای نیست و سال‌هاست دانشجویان و جوانانی که برای تحصیل یا کار به تهران می‌آیند، برای کاهش هزینه‌ها با یکدیگر هم‌خانه می‌شوند. تفاوت امروز در گستره این پدیده است؛ کارمندان، شاغلان، مهاجران از شهرستان‌ها و بخشی از خانوارهای شهری نیز تحت فشار هزینه مسکن به گزینه‌هایی روی آورده‌اند که زمانی بیشتر برای گروه‌های خاص مورد استفاده قرار می‌گرفت.
از اجاره خانه تا اجاره یک اتاق
سال‌هاست دانشجویان و جوانان برای کاهش هزینه‌های زندگی، خانه‌های اشتراکی را انتخاب می‌کنند. اما افزایش هزینه اجاره باعث شده این الگو به طیف وسیع‌تری از مستاجران گسترش پیدا کند. در برخی آگهی‌ها، افراد یک اتاق یا بخشی از یک واحد را اجاره می‌کنند و آشپزخانه، سرویس بهداشتی و فضای نشیمن را با دیگران به اشتراک می‌گذارند. در مواردی نیز مالک در همان واحد سکونت دارد و بخشی از فضای خانه را در اختیار مستاجر قرار می‌دهد.
در چنین شرایطی، مفهوم خانه برای بخشی از مستاجران تغییر کرده است. خانه دیگر الزاماً یک واحد مستقل با اتاق خواب، آشپزخانه، پذیرایی و فضای خصوصی نیست و ممکن است به اتاقی چندمتری تبدیل شود که صرفاً امکان خواب و نگهداری وسایل شخصی را فراهم می‌کند.
این تغییر را نمی‌توان صرفاً یک تحول فرهنگی یا سبک جدید زندگی دانست. هنگامی که فرد میان اجاره یک واحد مستقل با هزینه بالا و اجاره یک اتاق کوچک همراه با زندگی اشتراکی انتخاب می‌کند، توان مالی نقش مهمی در تصمیم او دارد. مسئله زمانی جدی‌تر می‌شود که این الگوی سکونت از جوانان و دانشجویان فراتر رود و به خانوارها نیز برسد.
حریم خصوصی؛ یکی از هزینه‌های پنهان اجاره‌نشینی
افزایش هزینه مسکن فقط سهم بیشتری از درآمد خانوار را مصرف نمی‌کند؛ بلکه می‌تواند کیفیت زندگی و میزان حریم خصوصی را نیز تحت تأثیر قرار دهد. مستاجری که توان تأمین ودیعه و اجاره یک واحد مستقل را ندارد، ابتدا از متراژ خانه کم می‌کند. اگر این کاهش کافی نباشد، ممکن است اتاق را جایگزین خانه کند و در مرحله بعد، فضاهای خصوصی و عمومی را با دیگران به اشتراک بگذارد.
بررسی آگهی‌های اجاره در تهران نشان می‌دهد اتاق‌هایی با متراژ بسیار پایین، از حدود ۴ تا ۱۵ مترمربع، با ودیعه و اجاره ماهانه عرضه می‌شوند. در برخی نمونه‌ها، ودیعه به حدود ۱۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه به چند میلیون تومان تا بیش از ۱۰ میلیون تومان می‌رسد.
نکته قابل توجه این است که کاهش متراژ الزاماً به کاهش متناسب هزینه منجر نمی‌شود. به بیان دیگر، مستاجر ممکن است برای فضای بسیار کوچک نیز همچنان مبلغ قابل توجهی پرداخت کند. این وضعیت نشان می‌دهد مسئله بازار اجاره فقط کمبود واحد مسکونی نیست، بلکه فاصله میان درآمد خانوار و هزینه تأمین مسکن نیز اهمیت زیادی دارد.
هم‌خانه شدن برای فرار از ودیعه‌های سنگین
ودیعه سنگین یکی از موانعی است که مستاجران را به سمت هم‌خانه شدن سوق می‌دهد. در شرایطی که تأمین صدها میلیون تومان پول پیش برای بسیاری از خانوارها دشوار است، تقسیم این هزینه میان چند نفر می‌تواند امکان ورود به بازار اجاره را فراهم کند. در بخش‌هایی از بازار، حتی مبالغ ودیعه از یک میلیارد تومان نیز عبور کرده است.
با این حال، تقسیم هزینه لزوماً به معنای تقسیم برابر کیفیت زندگی نیست. فردی که وارد خانه اشتراکی می‌شود، باید قواعدی درباره استفاده از آشپزخانه و سرویس بهداشتی، رفت‌وآمد، حضور مهمان، ساعت خواب، نظافت و استفاده از فضاهای مشترک را بپذیرد. برخی آگهی‌های هم‌خانه‌یابی نیز شرایطی درباره جنسیت مستاجر، استعمال دخانیات، نگهداری حیوان خانگی و نحوه استفاده از خانه تعیین می‌کنند.
در نتیجه، مستاجر در ازای کاهش هزینه، بخشی از استقلال خود را نیز واگذار می‌کند. اینجاست که مفهوم اجاره‌نشینی تغییر می‌کند و فرد به جای پرداخت برای یک واحد مستقل، برای یک تخت، یک اتاق یا بخشی از یک خانه هزینه می‌پردازد.
پانسیون؛ گزینه‌ای که دیگر چندان ارزان نیست
پانسیون‌نشینی نیز سال‌ها برای دانشجویان و کارمندان غیربومی، گزینه‌ای نسبتاً اقتصادی محسوب می‌شد. اما افزایش هزینه‌های مسکن باعث شده این گزینه نیز از فشار افزایش قیمت‌ها در امان نماند. در برخی نمونه‌های گزارش‌شده از بازار تهران، اجاره اتاق‌های یک‌نفره پانسیون به بیش از ۲۰ میلیون تومان در ماه رسیده است.
در چنین شرایطی، زنجیره‌ای از گزینه‌های سکونت شکل گرفته است: واحد مستقل، واحد کوچک‌تر، اتاق، پانسیون و در نهایت هم‌خانه شدن. هرچه توان پرداخت مستاجر کاهش پیدا کند، یک پله در این زنجیره پایین‌تر می‌رود.
فشار اجاره فقط مختص کم‌درآمدها نیست
خانه‌های اشتراکی و اتاق‌های کوچک را نمی‌توان فقط به گروه‌های کم‌درآمد نسبت داد. بخشی از جوانان شاغل و افراد دارای درآمد ثابت نیز به دلیل فاصله میان درآمد و هزینه مسکن، امکان اجاره یک واحد مستقل را از دست داده‌اند.
گسترش پلتفرم‌های اینترنتی نیز پیدا کردن هم‌خانه را آسان‌تر کرده است. فناوری این پدیده را ایجاد نکرده، اما آن را از یک توافق محدود میان دوستان و آشنایان به بازاری قابل مشاهده‌تر تبدیل کرده است؛ بازاری که در آن افراد می‌توانند برای یافتن هم‌خانه، اتاق یا بخشی از یک واحد آگهی منتشر کنند.
صاحبخانه‌ای که همزمان مستاجر می‌شود
تغییر شکل بازار اجاره تنها به مستاجران محدود نمانده است. مالکیت یک واحد مسکونی لزوماً به معنای برخورداری از رفاه اقتصادی نیست و هزینه‌های زندگی، درمان، آموزش، نگهداری ملک و سایر مخارج می‌تواند درآمد مالک را تحت فشار قرار دهد.
در چنین شرایطی، ممکن است برخی مالکان برای تأمین هزینه‌های جاری، بخشی از خانه خود را اجاره دهند. در این حالت، مالک و مستاجر در یک واحد زندگی می‌کنند و مرز سنتی میان «مالک» و «مستاجر» تا حدی تغییر می‌کند.
از سوی دیگر، ممکن است فردی در خارج از تهران مالک ملک باشد اما به دلیل محل کار، تحصیل فرزندان یا دسترسی به خدمات، در تهران مستاجر شود. بنابراین مالکیت و اجاره‌نشینی دیگر الزاماً دو وضعیت کاملاً متضاد نیستند.
وقتی مستاجران به حاشیه تهران می‌روند
برای همه مستاجران، اجاره اتاق یا هم‌خانه شدن راه‌حل نهایی نیست. گروهی که حتی از عهده این هزینه‌ها نیز برنمی‌آیند، ممکن است برای حفظ یک واحد مستقل، محل زندگی خود را تغییر دهند و به مناطق جنوبی‌تر یا شهرها و مناطق پیرامونی تهران منتقل شوند.
اما ارزان‌تر بودن مسکن در حاشیه الزاماً به معنای ارزان‌تر شدن زندگی نیست. افزایش هزینه رفت‌وآمد، طولانی‌تر شدن مسیر خانه تا محل کار، دسترسی متفاوت به آموزش و درمان و وابستگی بیشتر به حمل‌ونقل عمومی یا شخصی، بخشی از هزینه پنهان این جابه‌جایی است.
به همین دلیل، خروج خانوار از مناطق مرکزی را نمی‌توان صرفاً انتخابی برای سکونت در منطقه‌ای ارزان‌تر دانست. در برخی موارد، این جابه‌جایی نتیجه فشاری است که از بازار مسکن آغاز می‌شود و سپس خود را در محل زندگی، زمان رفت‌وآمد و کیفیت دسترسی خانوار به خدمات شهری نشان می‌دهد.
تهران؛ شهری برای زندگی یا فقط کار کردن؟
اگر کاهش قدرت خرید مسکن ادامه پیدا کند، پرسش مهم‌تری مطرح می‌شود: چه گروه‌هایی در نهایت توان ماندن در تهران را خواهند داشت؟ این پرسش فقط اقتصادی نیست. تهران محل تمرکز بخش بزرگی از فرصت‌های شغلی، دانشگاه‌ها، مراکز درمانی و خدمات تخصصی است و خروج خانوار به دلیل هزینه مسکن می‌تواند فاصله میان محل زندگی و محل کار یا تحصیل را افزایش دهد.
در چنین شرایطی، خانوار ممکن است برای کاهش اجاره به منطقه‌ای دورتر نقل مکان کند اما در مقابل، زمان و هزینه بیشتری برای دسترسی به فرصت‌های اقتصادی شهر بپردازد. فردی نیز که توان پرداخت ودیعه یک واحد مستقل را ندارد، ممکن است خانه اشتراکی را انتخاب کند و بخشی از حریم خصوصی خود را از دست بدهد.
در هر دو حالت، مسئله اصلی یکسان است: مسکن از یک کالای مصرفی ضروری به عاملی تبدیل شده که بر سایر تصمیم‌های زندگی خانوار اثر می‌گذارد.
طرح‌های حمایتی در برابر واقعیت بازار اجاره
دولت طی سال‌های اخیر طرح‌هایی برای حمایت از مستاجران و افزایش عرضه مسکن استیجاری اجرا یا مطرح کرده است. یکی از این برنامه‌ها، طرح «آشیان» برای تأمین مسکن استیجاری زوج‌های جوان است که ثبت‌نام آن در سال ۱۴۰۵ به‌صورت مرحله‌ای در شهرهای مختلف انجام شده است. در مرحله مربوط به استان تهران و خراسان رضوی نیز ثبت‌نام در ۱۲ شهر انجام شد و گروه‌های درآمدی یک تا شش در این مرحله مشمول طرح بودند.
در این طرح، هدف اصلی حمایت از زوج‌های جوان فاقد مسکن است و در برخی مراحل، اجاره‌بها به شکل یارانه‌ای و متناسب با دهک درآمدی تعیین شده است. برای نمونه، در اجرای طرح در سیستان و بلوچستان، سهم پرداختی دهک‌های یک و دو ۳۵ درصد، دهک‌های سه و چهار ۴۵ درصد و دهک‌های پنج و شش ۵۵ درصد اجاره‌بهای کارشناسی روز اعلام شده است.
همچنین در سال ۱۴۰۴، سقف فردی برخی تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن برای گروه‌های هدف به ۴۰۰ میلیون تومان رسید. با این حال، اثرگذاری چنین سیاست‌هایی را نمی‌توان صرفاً با تعداد طرح‌ها یا حجم تسهیلات سنجید. معیار مهم‌تر این است که این حمایت‌ها تا چه اندازه فاصله میان درآمد خانوار و هزینه واقعی اجاره را کاهش می‌دهند.
مسئله فقط خانه چندمتری نیست
آنچه امروز در بازار اجاره تهران دیده می‌شود، صرفاً کوچک شدن خانه‌ها نیست؛ بلکه کوچک شدن انتخاب‌های مستاجران است. یک مستاجر ممکن است ابتدا محله خود را تغییر دهد. اگر این راهکار کافی نباشد، به منطقه‌ای دورتر می‌رود. سپس متراژ خانه را کاهش می‌دهد و اگر باز هم هزینه‌ها با درآمدش سازگار نباشد، به اجاره اتاق یا هم‌خانه شدن روی می‌آورد.
در مرحله بعد، ممکن است حتی از تهران خارج شود و به حاشیه شهر برود. در این مسیر، هر بار بخشی از کیفیت زندگی معامله می‌شود تا امکان سکونت حفظ شود.
از این منظر، افزایش آگهی اتاق‌های چندمتری، پانسیون‌ها و خانه‌های اشتراکی را نمی‌توان صرفاً نشانه تنوع در بازار اجاره دانست. افزایش این گزینه‌ها همزمان با فشار هزینه مسکن می‌تواند نشانه‌ای از تغییر رفتار خانوارها در مواجهه با هزینه‌های فزاینده سکونت باشد.
خانه اشتراکی در ذات خود پدیده‌ای منفی نیست و برای برخی افراد می‌تواند انتخابی آگاهانه و حتی مطلوب باشد. مسئله زمانی شکل دیگری پیدا می‌کند که هم‌خانه شدن از یک انتخاب به راهکاری برای فرار از هزینه‌های سنگین مسکن تبدیل شود. در آن نقطه، پرسش اصلی دیگر این نیست که مستاجر کدام خانه را می‌تواند اجاره کند؛ بلکه این است که برای ادامه زندگی در شهر، کدام بخش از استقلال، حریم خصوصی یا کیفیت سکونت خود را باید کنار بگذارد.
برای دنبال کردن آخرین تحولات بازار مسکن، اجاره‌بها و سیاست‌های حمایتی این حوزه، به اقتصاد کشور مراجعه کنید.
