به نقل از اقتصاد کشور پروژههای تعاونی مسکن در سالهای اخیر با بحرانی جدی مواجه شدهاند؛ بحرانی که در بسیاری از موارد به تخلف یا سوءمدیریت مدیران نسبت داده میشود، اما بررسی سازوکار مالی این پروژهها نشان میدهد رشد شدید هزینههای ساخت و کاهش توان پرداخت اعضا، یکی از مهمترین عوامل توقف عملیات ساختمانی است.
بهمن عبدالهی، رئیس اتاق تعاون، با اشاره به وضعیت پروژههای متوقفشده تعاونیهای مسکن، معتقد است نسبت دادن تمام این موارد به تخلف مدیران، بخشی از واقعیت اقتصادی ماجرا را نادیده میگیرد. به گفته وی، بخش قابلتوجهی از پروژههای متوقفشده به دلیل عدم تأمین مالی و افزایش شدید قیمتها در مسیر اجرا با مشکل مواجه شدهاند.
تورم چگونه پروژههای تعاونی مسکن را متوقف میکند؟
سازوکار مالی تعاونیهای مسکن معمولا بر پایه برآورد اولیه هزینه ساخت و دریافت اقساط از اعضا شکل میگیرد. با این حال، زمانی که پروژه چند سال درگیر فرآیند ساخت باشد و نرخ تورم بهطور مستمر افزایش پیدا کند، برآورد اولیه هزینه ساخت دیگر پاسخگوی هزینههای واقعی پروژه نخواهد بود.
در شرایطی که تورم سالانه در برخی دورهها به محدوده ۵۰ تا ۶۰ درصد رسیده است، قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی انسانی و سایر هزینههای اجرای پروژه افزایش پیدا میکند؛ در حالی که درآمد اعضای تعاونی لزوما با همین سرعت رشد نمیکند.
عبدالهی با ارائه مثالی درباره این وضعیت توضیح داد: «زمانی که یک پروژه با قیمت اولیه (مثلاً متری 10میلیون تومان) آغاز میشود، در طول مدت اجرا، تورم باعث میشود قیمت تمام شده پروژه به شدت افزایش یابد. در این نقطه، یک شکاف مالی ایجاد میشود؛ از یک سو قیمت مصالح و دستمزدها رشد میکند و از سوی دیگر، توان مالی اعضا برای پرداخت این مابهالتفاوت (تفاوت قیمت اولیه و قیمت روز) افزایش نمییابد.»
شکاف میان هزینه ساخت و توان پرداخت اعضا
با افزایش هزینههای ساخت، فاصله میان قیمت اولیه پروژه و هزینه واقعی اجرای آن بیشتر میشود. در چنین شرایطی، تعاونی برای ادامه پروژه به منابع مالی جدید نیاز دارد؛ اما بسیاری از اعضا توان پرداخت مبالغ اضافی مورد نیاز را ندارند.
از سوی دیگر، پیمانکار نیز بدون دریافت منابع مالی کافی نمیتواند عملیات اجرایی را ادامه دهد. در نتیجه، پروژه وارد چرخهای میشود که در آن توقف ساخت، افزایش هزینهها و کاهش بیشتر توان مالی اعضا، یکدیگر را تشدید میکنند.
به این ترتیب، مشکل صرفا به عملکرد مدیران تعاونی محدود نمیشود و ساختار تأمین مالی پروژه نیز به یکی از عوامل اصلی ایجاد بحران تبدیل میشود.
«سقوط مالی» پروژههای مسکن در سایه تورم
در چنین شرایطی میتوان از شکلگیری نوعی «سقوط مالی» در پروژههای مسکن سخن گفت؛ وضعیتی که در آن سرعت افزایش هزینههای ساخت از سرعت رشد درآمد و توان تأمین مالی اعضا بیشتر است.
هرچه زمان اجرای پروژه طولانیتر شود، شکاف میان منابع مورد نیاز و منابع قابل تأمین نیز افزایش مییابد. در نهایت، پروژهای که در زمان آغاز از نظر مالی قابل اجرا بوده، ممکن است پس از چند سال با کسری قابلتوجه منابع مواجه شود.
این مسئله علاوه بر افزایش هزینه تمامشده مسکن، بلاتکلیفی اعضای تعاونی و طولانی شدن زمان تحویل واحدها را نیز به دنبال دارد.
راهکار توقف بحران چیست؟
حل بحران پروژههای متوقفشده تعاونیهای مسکن صرفا از مسیر برخورد انتظامی یا قضایی با مدیران امکانپذیر نیست. در کنار بررسی تخلفات احتمالی، باید ساختار تأمین مالی این پروژهها نیز مورد توجه قرار گیرد.
ایجاد سازوکارهای حمایتی برای تأمین مابهالتفاوت ناشی از تورم، طراحی روشهای جدید تأمین مالی و ایجاد امکان تأمین منابع متناسب با افزایش هزینههای ساخت میتواند بخشی از مشکلات پروژههای نیمهتمام را کاهش دهد.
در نهایت، تا زمانی که فاصله میان رشد هزینه ساخت و قدرت پرداخت خانوارها کاهش پیدا نکند، بسیاری از پروژههای تعاونی مسکن همچنان در معرض خطر توقف قرار خواهند داشت. بنابراین کنترل تورم و طراحی مدلهای تأمین مالی متناسب با شرایط اقتصادی، در کنار نظارت بر عملکرد مدیران، برای جلوگیری از تکرار این بحران ضروری است.
برای دنبال کردن آخرین اخبار و تحلیلهای بازار مسکن و اقتصاد کلان، به اقتصاد کشور مراجعه کنید.
