به نقل از اقتصاد کشور افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن اگرچه در ظاهر میتواند قدرت خرید متقاضیان را افزایش دهد، اما به گفته محمود اولاد، کارشناس اقتصادی، مسئله اصلی بازار مسکن تنها پایین بودن مبلغ وام نیست؛ بلکه فاصله میان درآمد خانوار، قیمت خانه و توان بازپرداخت اقساط است. از این منظر، افزایش اسمی سقف تسهیلات بدون توجه به قدرت پرداخت خانوارها نمیتواند بهتنهایی مشکل تأمین مالی خرید مسکن را حل کند.
سقف وام مسکن چقدر افزایش یافته است؟
بانک مرکزی در تازهترین مصوبه خود سقف تسهیلات خرید مسکن را برای متقاضیان انفرادی در تهران به یک میلیارد تومان افزایش داده است. این سقف برای مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
این افزایش سقف تسهیلات در شرایطی رخ داده که قیمت مسکن در سالهای اخیر رشد قابلتوجهی داشته و قدرت خرید خانوارها نیز تحت تأثیر کاهش توان اقتصادی قرار گرفته است. در نتیجه، افزایش مبلغ وام لزوماً به معنای افزایش متناسب قدرت خرید مسکن نیست.
وام یک میلیاردی چند متر خانه میخرد؟
بر اساس برآوردهای مطرحشده در این گزارش، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از ۲۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. بر این اساس، وام یک میلیارد تومانی در حالت نظری امکان تأمین هزینه حدود ۵ مترمربع مسکن را دارد و با احتساب هزینه خرید اوراق، این میزان به حدود ۴ مترمربع کاهش مییابد.
این فاصله نشان میدهد که حتی با افزایش سقف تسهیلات، سهم وام از هزینه خرید یک واحد مسکونی همچنان محدود است و برای افزایش معنادار قدرت خرید، صرفاً افزایش رقم اسمی وام کافی نخواهد بود.
افزایش مبلغ وام به تنهایی مشکل تأمین مالی را حل نمیکند
محمود اولاد، کارشناس اقتصادی، درباره میزان کفایت تسهیلات مسکن گفت: «این وام با توجه به قیمت مسکن در کشور بسیار ناچیز است. در چنین شرایطی، پیش از هر چیز باید دید تسهیلات پرداختی چه سهمی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش میدهد.»
اولاد توضیح داد: «برای مثال، اگر مبلغ وام به 3 تا 5 میلیارد تومان برسد، باید بررسی کرد این رقم چه میزان از قیمت یک خانه را تامین میکند. از سوی دیگر، اگر اقساط چنین وامی به 150 تا 200 میلیون تومان در ماه برسد، باید پرسید چه خانواری توان پرداخت این میزان قسط را دارد.»
این کارشناس اقتصادی افزود: «دهکهای بالای درآمدی که ممکن است توان پرداخت چنین اقساطی را داشته باشند، گروه هدف اصلی وام مسکن نیستند و بسیاری از آنها نیز اساسا نیازی به چنین تسهیلاتی ندارند. بنابراین افزایش رقم وام به تنهایی نمیتواند مشکل تامین مالی خرید مسکن را برطرف کند.»
کاهش توان اقتصادی خانوارها، بازپرداخت وام را دشوار کرده است
اولاد درباره توان خانوارها برای استفاده از تسهیلات بزرگتر گفت: «در سالهای گذشته قدرت اقتصادی خانوارها کاهش پیدا کرده و در واقع خانوارها فقیرتر شدهاند. به همین دلیل، توان بازپرداخت تسهیلات نیز پایین آمده است.»
این کارشناس اقتصادی بیان کرد: «بانک پیش از پرداخت تسهیلات، توان بازپرداخت متقاضی را بررسی میکند. اگر درآمد خانوار با میزان اقساط تناسب نداشته باشد، پرداخت وام بزرگتر نیز راهکار مناسبی نخواهد بود.»
اولاد ادامه داد: «حتی در شرایطی که خانوار توان پرداخت اقساط را داشته باشد، باید بررسی کرد که این تسهیلات در نهایت چند مترمربع از یک خانه را پوشش میدهد و چه سهمی از هزینه خرید مسکن را تامین میکند.»
وام مسکن باید بخش قابلتوجهی از قیمت خانه را پوشش دهد
اولاد درباره شرایطی که میتواند اثربخشی تسهیلات مسکن را افزایش دهد، گفت: «تسهیلات باید بتواند بخش قابل توجهی از قیمت خرید مسکن را پوشش دهد. اگر وام حتی پس از افزایش سقف همچنان بخش کوچکی از هزینه خرید خانه را تامین کند، قدرت خرید خانوار به شکل معناداری افزایش پیدا نمیکند.»
او اضافه کرد: «از سوی دیگر، اگر مبلغ وام به اندازهای باشد که اقساط آن از توان مالی خانوار خارج شود، بانک هم نمیتواند چنین تسهیلاتی را بدون بررسی توان بازپرداخت پرداخت کند. در نتیجه، میان مبلغ وام و توان پرداخت خانوار باید تناسب وجود داشته باشد.»
تسهیلات باید متناسب با درآمد خانوارها طراحی شود
این کارشناس اقتصادی درباره نحوه طراحی تسهیلات مسکن گفت: «نمیتوان برای همه خانوارها یک سقف ثابت در نظر گرفت. تسهیلات باید متناسب با گروههای اقتصادی و دهکهای مختلف درآمدی طراحی شود.»
اولاد افزود: «خانواری که توان بازپرداخت بیشتری دارد، میتواند تسهیلات بیشتری دریافت کند و برای خانوارهای کمدرآمد باید سازوکار متناسب با درآمد و قدرت پرداخت آنها در نظر گرفته شود.»
او تاکید کرد: «اگر تسهیلاتی به خانواری پرداخت شود که توان بازپرداخت آن را ندارد، وام به جای حل مشکل مسکن، یک تعهد مالی جدید برای خانوار ایجاد میکند و بازگشت منابع بانکی را نیز با مشکل مواجه خواهد کرد.
شکاف درآمد و قیمت مسکن؛ مسئله اصلی تأمین مالی
اولاد درباره ریشه مشکل تسهیلات مسکن گفت: «مساله اصلی فاصله بسیار زیاد میان درآمد خانوار و قیمت مسکن است. زمانی که قدرت اقتصادی خانوار کاهش پیدا کرده، افزایش اسمی سقف وام به تنهایی نمیتواند قدرت خرید مسکن را به میزان قابل توجهی افزایش دهد.»
او تاکید کرد: «تسهیلات زمانی میتواند کارایی لازم را داشته باشد که از یک سو بخش قابل توجهی از قیمت خانه را پوشش دهد و از سوی دیگر، اقساط آن با توان مالی خانوار تناسب داشته باشد. بنابراین مساله فقط افزایش رقم وام نیست؛ بلکه باید میان مبلغ تسهیلات، قیمت مسکن و قدرت بازپرداخت خانوار تناسب ایجاد شود.»
برای اطلاع از آخرین اخبار و تحولات بازار مسکن و تسهیلات خرید خانه، به اقتصاد کشور مراجعه کنید.
