به نقل از اقتصاد کشور یک کارشناس بازار مسکن با اشاره به تداوم رکود در بازار، بر ضرورت تغییر مدل ساختوساز و سرمایهگذاری در این حوزه تأکید کرد و گفت پروژههای ساختمانی باید پیش از آغاز ساخت، مشتری و جامعه هدف مشخصی داشته باشند. به گفته او، افزایش هزینه ساخت و انتظارات تورمی نیز میتواند در ماههای آینده به افزایش قیمت اسمی مسکن منجر شود، هرچند این افزایش لزوماً به معنای رونق معاملات نخواهد بود.
او افزود: «این گروه اکنون تقریبا از بازار خارج شدهاند. خردهسازانی که با چنین مدلی وارد بازار میشدند، امروز شرایط چندان مناسبی ندارند؛ جز در برخی مناطق خاص که قیمت پایینتری دارند یا از شرایط قیمتی متفاوتی برخوردارند و معاملات همچنان در آنها انجام میشود. البته این بخش، سهم کوچکی از کل بازار است.»
دیگر نمیتوان مسکن ساخت و بعد به دنبال خریدار رفت
ایلاتی درباره ضرورت تغییر مدل ساختوساز در شرایط رکودی گفت: «متناسب با رکودی که طی چند سال اخیر در بازار مسکن وجود داشته، باید مدل ساخت مسکن را تغییر دهیم. دیگر نمیتوان بدون برنامه پروژهای تعریف کرد و پس از اینکه ساخته شد، تازه به دنبال مشتری برای فروش آن بود.»
او افزود: «مدل بازاریابی و تعریف پروژه باید تغییر کند. پیش از آغاز ساخت باید مشخص باشد که مشتری پروژه چه کسی است و اساسا برای چه گروهی ساخته میشود. اگر ساختوساز به این سمت حرکت کند، دیگر رکود معنایی نخواهد داشت؛ زیرا سازنده بهصورت سفارشی میسازد، دقیقا میداند برای چه کسی میسازد و مشتری نهایی خود را از قبل دارد.»
سفارشیسازی مسکن مانع قفل شدن سرمایه سازندگان میشود
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «شخصیسازی، سفارشیسازی و هدف قرار دادن مشتری نهایی از فرصتهایی است که اکنون در بازار وجود دارد. برخی سازندگان نیز در همین شرایط رکودی هوشمندانه رفتار میکنند، مطالعه و تحقیقات بازار انجام میدهند؛ کاری که در بازار مسکن بسیار کم و حتی انگشتشمار است.»
ایلاتی ساخت سفارشی مسکن را روشی برای ایجاد رقابت میان سازندگان دانست و توضیح داد: «اگر بخواهیم در این زمینه یک پارادایم شیفت داشته باشیم، مطالعات و تحقیقات بازار باید سهم بیشتری در بازار مسکن پیدا کند تا بتوانیم پروژههایی تعریف کنیم که پس از ساخت روی دست سازنده نمانند و سرمایهای که صرف شده، قفل نشود. باید از شرایط فعلی درس بگیریم تا در آینده وضعیت بهتری در بازار مسکن داشته باشیم.»
افزایش هزینه ساخت و انتظارات تورمی قیمت مسکن را بالا میبرد
ایلاتی درباره چشمانداز قیمت مسکن در ماههای آینده گفت: «افزایش قیمت مسکن از چند ناحیه اتفاق میافتد. یکی از آنها افزایش هزینههای ساخت است که یک واقعیت در بازار محسوب میشود و بخش مهم دیگر نیز انتظارات تورمی است. دارندگان دارایی به تحولات بازارهای دیگر نگاه میکنند؛ آنها میبینند نرخ طلا و ارز چه تغییری کرده و بر اساس آن، قیمت دارایی خود را تعدیل میکنند.»
او ادامه داد: «البته ممکن است با وجود افزایش قیمت، معاملهای انجام نشود. در چنین شرایطی با پدیده رکود تورمی مواجه هستیم؛ معامله انجام نمیشود، اما قیمت اسمی دارایی افزایش پیدا میکند و همین موضوع دوباره به رکود دامن میزند.»
مدل سنتی سرمایهگذاری در مسکن دیگر جواب نمیدهد
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از شیوه سنتی سرمایهگذاری در این بازار گفت: «سرمایهگذار حرفهای باید از چرخش سرمایه خود سود ببرد، نه اینکه سرمایه را روی یک دارایی قفل کند و منتظر بماند تا در آینده چه اتفاقی رخ دهد. با این حال، بخشی از سرمایهگذاری سنتی در حوزه مسکن کشور به همین شکل بوده است.»
او افزود: «این گروه چندان به گردش سرمایه توجه نمیکنند؛ اینکه ملک را بفروشند و پروژه جدیدی را آغاز کنند یا در ملک دیگری سرمایهگذاری کنند. به شکل سنتی عادت کردهاند سرمایه خود را روی یک ملک قفل کنند تا نقطه خروج مناسبی پیدا شود.»
ایلاتی تاکید کرد: «رکود چهار یا پنج سال گذشته نشان داد که این مدل سرمایهگذاری دیگر جواب نمیدهد. ممکن است رقم بزرگی از سرمایه قفل شود و شرایط بازار نیز اجازه خروج ندهد و نقدشوندگی ایجاد نشود. البته این شرایط بخشی از یک دوره گذار است و نسل جدید سرمایهگذاران بهتدریج هوشمندانهتر رفتار میکنند و از روشهای گذشته درس میگیرند.»
قیمت مسکن در ۶ ماه آینده افزایش پیدا میکند
ایلاتی در پاسخ به پرسش مبنی بر اینکه آیا با توجه به انتظارات تورمی احتمال افزایش دوباره قیمت مسکن طی ۶ ماه آینده وجود دارد، گفت: «بله. با توجه به نرخ ارز فعلی و چشماندازی که وجود دارد، پیشبینی ما این است که قیمت مسکن افزایش پیدا کند. البته این اتفاق مطلوبی نیست، اما واقعیتی است که با آن مواجه هستیم.»
او افزود: «دولت میتواند با استفاده از برخی سازوکارها، دستکم نرخ رشد قیمت را کنترل کند. اگر نمیتواند اصل افزایش قیمت را متوقف کند، حداقل میتواند شیب افزایش قیمتها را کاهش دهد. در این زمینه، سیاستهای حوزه مسکن و بهویژه واگذاری زمین اهمیت زیادی دارد.»
دولت اگر نمیتواند مسکن بسازد، زمین واگذار کند
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از عملکرد دولت در حوزه واگذاری زمین گفت: «دولت میگوید امکان ساخت مسکن را ندارد یا بانکها تسهیلات نمیدهند؛ اما زمین که میتواند واگذار کند. میگویند زمین زیرساخت ندارد؛ حتی زمین بدون زیرساخت را در اختیار مردم قرار دهید تا خودشان برای تامین زیرساخت اقدام کنند. این آسانترین کاری است که میتوان انجام داد، اما همین اقدام نیز انجام نمیشود.»
او ادامه داد: «در واقع، خود سیاستگذار نیز کار را قفل کرده است. این موضوع دیگر ارتباطی با تحریم یا مذاکره با آمریکا ندارد. اگر دولت توان تامین زیرساخت را ندارد، صریحا به مردم بگوید که فعلا امکان واگذاری زمین با زیرساخت را ندارد و زمین را بدون زیرساخت در اختیار آنها قرار دهد.»
واگذاری زمین بدون زیرساخت را به رفراندوم بگذارید
ایلاتی درباره واگذاری زمین اظهار کرد: «حتی میتوان همین موضوع را به رفراندوم گذاشت؛ از مردم بپرسید آیا حاضرند زمین بدون زیرساخت دریافت کنند یا خیر و ببینید چند درصد پاسخ مثبت میدهند. این موضوعات را به رفراندوم بگذارید.»
او در پایان تاکید کرد: «ما عملا با مردم خودمان وارد جنگ شدهایم و مردم خودمان را تحریم کردهایم؛ این موضوع ارتباطی با آمریکا ندارد. با مردم خودمان مذاکره کنید و مسائل را با آنها حلوفصل کنید. به نظر من، حتی اگر شرایط جنگی نیز ادامه پیدا کند، مردم با چنین اقداماتی تابآوری بیشتری خواهند داشت. این زمینها باید واگذار شوند.»
برای اطلاع از آخرین تحلیلها و تحولات بازار مسکن، به اقتصاد کشور مراجعه کنید.
