به نقل از اقتصاد کشور تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن در مردادماه به ۳۱.۸ درصد رسیده و به پایینترین سطح از آذر ۱۴۰۱ کاهش یافته است؛ با این حال، این افت لزوماً به معنای آرام شدن بازار اجاره نیست. بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، معتقد است بخشی از این کاهش میتواند ناشی از کاهش توان پرداخت مستاجران و خروج آنها از بخشهایی از بازار باشد.
در حالی که آمار رسمی از کاهش تورم اجارهبها حکایت دارد، قیمتهای پیشنهادی در بسیاری از فایلهای اجاره همچنان افزایش یافتهاند. این تفاوت، پرسشهایی درباره نحوه ثبت معاملات و میزان انطباق آمار رسمی با واقعیت بازار ایجاد کرده است.
تغییرات بازار مسکن را نمیتوان با آمارهای ماهانه سنجید
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با اقتصاد کشور بیان کرد: «مسکن موضوعی نیست که بتوان تغییرات آن را با آمارهای ماهانه ارزیابی کرد؛ زیرا عوامل بسیار متعددی بر این بازار اثرگذار هستند.»
او افزود: «از سوی دیگر، بازار مسکن بازاری بلندمدت است و برای ارزیابی آن باید معاملات به میزان قابل قبولی صورت گیرد. حتی سیاستهایی که برای کنترل بازار اجاره، از جمله تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها، اعمال شدهاند، عمدتاً تاثیرات مقطعی و کوتاهمدتی بر بازار دارند.»
آمارگیری از بازاری با معاملات محدود
ستاریان درباره ارزیابی تحولات بازار مسکن بر مبنای آمارهای رسمی گفت: «زمانی که آمار معاملات مسکن را بررسی میکنیم، در واقع درباره بازاری آمار میگیریم که تقریبا معاملهای در آن صورت نگرفته است.»
او افزود: «برای مثال، در شهری که باید ماهانه حدود ۵۰ هزار معامله انجام شود، نمیتوان آمار ۴۰۰ یا ۵۰۰ معامله را با آمار ۵۰ هزار معامله در سالهای گذشته مقایسه کرد. در چنین شرایطی مشخص است که بازار اساسا شرایط عادی معامله را نداشته است.»
معاملات محدود، تصویر کاملی از بازار مسکن نمیدهند
ستاریان گفت: «آمار زمانی قابلیت ارزیابی و مقایسه دارد که عموم معاملات در شرایط عادی بازار صورت گرفته باشند. در شرایط فعلی، بخش عمده افرادی که اقدام به فروش میکنند ممکن است به دلیل فشار مالی، تصمیم به مهاجرت، تعهدات مالی مانند چک یا سایر مشکلات ناچار باشند ملک خود را حتی با قیمتی بسیار پایینتر به فروش برسانند. بنابراین نمیتوان چنین معاملاتی را مبنای دقیقی برای ارزیابی وضعیت کلی بازار قرار داد.»
به این ترتیب، کاهش تعداد معاملات و تغییر رفتار خریداران و فروشندگان میتواند تفسیر آمارهای بازار مسکن را دشوار کند؛ موضوعی که در بازار اجاره نیز اهمیت دارد.
مستاجران توان پرداخت اجاره بیشتر را ندارند
این کارشناس بازار مسکن درباره کاهش نرخ اجارهبها توضیح داد: «در بازار اجاره نیز تقریبا با همین وضعیت مواجه هستیم. مستاجرانی که بیش از این توان پرداخت اجارهبها نداشتهاند، یا در همان ملک مسکونی خود باقی مانده و افزایش ۲۵ درصدی را پذیرفتهاند، یا اگر ناچار به جابهجایی شدهاند، کوچ معکوس کرده و به مناطقی رفتهاند که ممکن است متناسب با شرایط و شان زندگی آنها نبوده باشد.»
او افزود: «از سوی دیگر، در قراردادهای اجاره نیز مشخص نیست رقمی که ثبت میشود، واقعا تمام مبلغ مورد توافق میان موجر و مستاجر باشد یا توافقات دیگری در پس قرارداد صورت گرفته باشد. ممکن است چکهایی صادر شده یا پرداختها و توافقات دیگری خارج از مبلغ ثبتشده در قرارداد وجود داشته باشد که در آمار رسمی وجود ندارد.»
بر این اساس، کاهش تورم ثبتشده اجاره میتواند در کنار عوامل اقتصادی، با کاهش توان مالی بخشی از مستاجران و تغییر الگوی جابهجایی آنها نیز مرتبط باشد.
دوره یک تا دو ساله برای ارزیابی بازار مسکن
ستاریان درباره نحوه ارزیابی بازار مسکن توضیح داد: «در هر صورت، مسکن و عوامل مرتبط با آن را نمیتوان در یک مقطع کوتاه ارزیابی کرد. دوره ارزیابی این بازار بلندمدت است و باید در بازههای یک یا دو ساله بررسی کرد که وضعیت مسکن و پارامترهای مختلف مرتبط با آن، اعم از اجاره، معاملات، سرمایهگذاری و سایر مسائل، چه تغییری کرده است.»
چرا آمار رسمی با قیمت فایلهای اجاره تفاوت دارد؟
یکی از چالشهای موجود، فاصله میان آمار رسمی تورم اجاره و قیمتهای پیشنهادی در بازار است. در برخی فایلهای اجاره، افزایش قیمت ۵۰ درصدی و حتی تا ۱۰۰ درصدی نیز مشاهده میشود؛ در حالی که رقم رسمی تورم اجاره بسیار پایینتر از این اعداد است.
ستاریان در توضیح این اختلاف گفت: «این آمار بهصورت تجمیعی محاسبه میشود. برای مثال، اجارهبها در روستاها نیز در محاسبات قرار میگیرد. در شهرهای بسیار کوچک ممکن است اساسا تغییر و تحول قابل توجهی در بازار رخ نداده باشد و حتی برخی شهرها یا روستاها با تخلیه جمعیت مواجه باشند، اما آمار این مناطق نیز در کنار شهرهای بزرگ قرار میگیرد و در نهایت یک رقم و آمار بسیار کلی اعلام میشود.»
ضرورت تفکیک آمار اجاره در شهرهای مختلف
به گفته این کارشناس بازار مسکن، تفاوت شرایط شهرهای بزرگ، متوسط و کوچک میتواند باعث شود یک شاخص تجمیعی، تصویر دقیقی از وضعیت بازار در مناطق مختلف ارائه نکند.
ستاریان درباره روش صحیح آمارگیری اظهار کرد: «این آمار باید تفکیک شود؛ به این معنا که وضعیت هر شهر بهصورت جداگانه مشخص شود و شهرهای بزرگ، شهرهای میانی و شهرهای کوچک نیز از یکدیگر تفکیک شوند. آمار باید چنین جزئیاتی داشته باشد تا بتوان بر مبنای آن کار کارشناسی انجام داد.»
این کارشناس بازار مسکن در پایان با تاکید بر اینکه احتمالا انتشار چنین آماری هدف دیگری دارد، گفت: «وقتی یک آمار کلی به این شکل اعلام میشود، عملا تنها یک عدد و آمار اعلام شده است.»
برای اطلاع از آخرین اخبار بازار مسکن، قیمت اجاره، تحولات معاملات و تحلیلهای اقتصادی، به اقتصاد کشور مراجعه کنید.
