به نقل از اقتصاد کشور بحران مسکن در ایران دیگر صرفاً یک مسئله عمرانی و مرتبط با تعداد واحدهای ساختهشده نیست، بلکه به یک چالش اقتصادی و اجتماعی گسترده تبدیل شده است. سهم بالای هزینه مسکن از سبد خانوار شهری در کلانشهرها نشان میدهد سیاستگذاری در این حوزه نیازمند عبور از رویکرد سنتی ساختوسازمحور و حرکت به سمت «حکمرانی توسعهای» است؛ رویکردی که علاوه بر افزایش عرضه، استطاعت مالی، امنیت سکونت و پایداری شهری را نیز در مرکز تصمیمگیری قرار دهد.
چرا عرضه بیشتر بهتنهایی بحران مسکن را حل نمیکند؟
تجربههای داخلی و بینالمللی نشان میدهد افزایش کمی واحدهای مسکونی بدون توجه به توان مالی خانوارها، لزوماً به معنای حل بحران مسکن نیست. اگر خانوار توان خرید یا اجاره واحدهای موجود را نداشته باشد، حتی افزایش عرضه نیز نمیتواند دسترسی واقعی به مسکن را تضمین کند.
مسکن مناسب تنها به آجر، زمین و ساختمان محدود نمیشود و مؤلفههایی مانند استطاعت مالی و امنیت سکونت را نیز دربرمیگیرد. زمانی که بخش قابلتوجهی از درآمد خانوار صرف اجارهبها میشود، مسکن از یک کالای صرفاً بازاری فراتر میرود و به یکی از مؤلفههای اصلی رفاه اجتماعی تبدیل میشود.
چهار ستون حکمرانی توسعهای در بخش مسکن
گذار از سیاستهای ساختوسازمحور به حکمرانی توسعهای در بازار مسکن، نیازمند تغییر رویکرد در چند محور اصلی است؛ محورهایی که از توانمندسازی خانوارها تا اصلاح نظام تأمین مالی و کاهش زمان اجرای پروژهها را شامل میشود.
۱. از افزایش عرضه به توانمندسازی تقاضا
سیاستگذاری مسکن میتواند از مدل ساخت مستقیم دولتی به سمت حمایت هدفمند از خانوارها حرکت کند. ابزارهایی مانند کمکهزینه اجاره، پساندازهای قراردادی و تسهیلات هدفمند برای اقشار کمدرآمد، از جمله ابزارهایی هستند که میتوانند توان مالی متقاضیان را افزایش دهند.
در این رویکرد، هدف صرفاً ساخت واحد جدید نیست؛ بلکه فراهمکردن شرایطی است که خانوار بتواند به شکل پایدار از مسکن مناسب استفاده کند.
۲. احیای بافتهای فرسوده به جای توسعه حاشیهای
یکی دیگر از محورهای مهم، تمرکز بر بافتهای فرسوده شهری است. بر اساس داده مطرحشده در این دیدگاه، حدود ۱۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده در شهرها وجود دارد که از زیرساختهای شهری برخوردارند و میتوانند به عنوان ظرفیت توسعه درونشهری مورد استفاده قرار گیرند.
توسعه این محدودهها میتواند در مقایسه با توسعه افقی شهرها، نیاز کمتری به ایجاد زیرساختهای جدید داشته باشد و همزمان به افزایش تابآوری شهری کمک کند. در این میان، نظام عوارض شهرداری نیز میتواند از یک ابزار صرفاً درآمدی به ابزاری برای هدایت توسعه شهری تبدیل شود.
۳. تنوعبخشی به ابزارهای تأمین مالی
تأمین مالی یکی از موانع اصلی توسعه بازار مسکن است و برای عبور از این محدودیت، استفاده از ابزارهای جدید بازار سرمایه میتواند مورد توجه قرار گیرد. صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs)، اوراق بهادار مبتنی بر دارایی و توکنیزهکردن داراییهای ملکی، از جمله ابزارهایی هستند که میتوانند مسیرهای تازهای برای تأمین مالی پروژههای مسکن ایجاد کنند.
هدف از توسعه چنین ابزارهایی، هدایت بخشی از نقدینگی موجود به سمت پروژههای مولد و زیربنایی و کاهش وابستگی بازار مسکن به روشهای سنتی تأمین مالی است.
۴. کاهش زمان؛ یک ضرورت اقتصادی
در شرایط تورمی، طولانیشدن زمان اجرای پروژهها هزینه قابلتوجهی به اقتصاد مسکن تحمیل میکند. تأخیر در صدور مجوزها، فرآیندهای اداری طولانی و افزایش زمان ساخت میتواند در نهایت هزینه تمامشده پروژه را افزایش داده و فشار بیشتری بر مصرفکننده نهایی وارد کند.
از این منظر، حکمرانی توسعهای تنها به تأمین منابع مالی یا واگذاری زمین محدود نیست و کاهش دیوانسالاری و تسریع اجرای پروژهها نیز بخشی از سیاست اقتصادی مسکن محسوب میشود.
از «انباشت ساختمان» تا «سکونت پایدار»
عبور از ابرچالش مسکن نیازمند تغییر در تعریف موفقیت سیاستهای این حوزه است. افزایش تعداد واحدهای ساختهشده بهتنهایی نمیتواند معیار کافی برای ارزیابی عملکرد سیاستگذار باشد؛ بلکه میزان دسترسی خانوارها به مسکن مناسب، امنیت سکونت، استطاعت مالی و پایداری شهرها نیز باید مورد توجه قرار گیرد.
در چنین چارچوبی، حکمرانی توسعهای در مسکن به معنای ایجاد پیوند میان اقتصاد، رفاه اجتماعی و تابآوری شهری است. سیاستگذاری مبتنی بر داده، استفاده از ابزارهای نوین مالی، احیای بافتهای فرسوده و مشارکت هدفمند بخش خصوصی میتواند زمینه را برای تغییر رویکرد در بازار مسکن فراهم کند.
در نهایت، مسئله اصلی فقط ساخت خانه بیشتر نیست؛ بلکه ایجاد شرایطی است که خانهدار شدن و دسترسی به سکونت پایدار برای بخش گستردهتری از جامعه به مسیری قابلاتکا تبدیل شود.
برای اطلاع از آخرین اخبار، تحلیلها و تحولات بازار مسکن و سیاستهای توسعه شهری، به اقتصاد کشور مراجعه کنید.
