به نقل از اقتصاد کشور بازار مسکن در حالی با تداوم رکود معاملات دستوپنجه نرم میکند که افزایش هزینه ساخت، کاهش قدرت خرید خانوارها و تشدید نااطمینانیهای اقتصادی، فاصله میان قیمت خانه و توان مالی متقاضیان را بیشتر کرده است؛ شرایطی که موجب شده قیمتها و هزینههای ساخت افزایش یابد، اما معاملات همچنان در سطح پایینی باقی بماند.
بازار مسکن در سالهای اخیر میان رکود معاملاتی و تورم قیمتی گرفتار شده است. از یک سو، رشد هزینههای ساختوساز و قیمت نهادهها، قیمت تمامشده واحدهای مسکونی را افزایش داده و از سوی دیگر، افت مستمر قدرت خرید خانوارها باعث شده بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی امکان ورود مؤثر به بازار را از دست بدهند.
در نیمه دوم سال گذشته، برخی کارشناسان از نشانههایی محدود برای بازگشت رونق به معاملات خبر داده بودند. بخشی از تقاضای موجود نیز به دلیل کاهش قدرت خرید، از واحدهای بزرگمتراژ فاصله گرفته و به سمت خانههای کوچکتر و متناسب با توان مالی خانوارها حرکت کرده بود؛ اما این روند دوام چندانی نداشت.
بازار مسکن در سال جاری نیز نتوانست مطابق الگوی معمول سالهای گذشته وارد دوره رونق معاملات شود. تشدید نااطمینانیهای اقتصادی و اجتماعی و آغاز جنگ تحمیلی سوم از اسفندماه سال گذشته، روند معمول بازار را تحت تأثیر قرار داد و موجب شد تحرک معاملات در آستانه دورهای که معمولاً با افزایش خرید و فروش همراه بود، کاهش پیدا کند.
رکود معاملات عمیقتر شد؛ تورم اما متوقف نشد
تداوم رکود معاملات از اسفندماه سال گذشته، همزمان با افزایش هزینههای ساختوساز، رشد قیمت مصالح و افزایش قیمت تمامشده واحدهای مسکونی، فشار مضاعفی بر بازار وارد کرده است.
اگرچه بخشی از افزایش هزینههای ساخت به آسیب و هدف قرار گرفتن برخی کارخانهها و واحدهای تولیدی مرتبط با صنعت ساختمان در جریان جنگ تحمیلی سوم نسبت داده شد، اما تحولات بازار مسکن را نمیتوان تنها با رشد هزینههای ساختوساز توضیح داد.
مسکن طی سالهای گذشته به تدریج از یک کالای صرفاً مصرفی برای تأمین سرپناه فاصله گرفته و به یکی از مهمترین داراییهای سرمایهای در اقتصاد خانوارها تبدیل شده است. افزایش جذابیت مسکن به عنوان ابزار حفظ ارزش دارایی، در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها و ورود تقاضای سرمایهای و فعالیتهای سوداگرانه، شرایطی ایجاد کرده که رکود مصرفی بازار را عمیقتر کرده است.
بخش قابل توجهی از خانوارهایی که با هدف خانهدار شدن وارد بازار میشوند، اکنون با شکافی جدی میان درآمد و قیمت مسکن مواجه هستند. همین شکاف موجب شده تقاضای مصرفی توان اثرگذاری سابق خود را بر بازار از دست بدهد و حتی افزایش قیمتها نیز نتواند به رونق معاملات منجر شود.
این شرایط همان وضعیتی است که بازار مسکن را در موقعیت «رکود تورمی» قرار داده است؛ بازاری که در آن قیمتها و هزینههای تولید افزایش پیدا میکند، اما قدرت خرید خانوارها و حجم معاملات همگام با این افزایش رشد نمیکند.
چرا سیاستهای حمایتی نتوانستند گره بازار مسکن را باز کنند؟
در دو دهه گذشته، دولتها سیاستهای مختلفی را با هدف تسهیل خانهدار شدن اقشار مختلف جامعه، بهویژه دهکهای کمدرآمد، طراحی و اجرا کردهاند؛ با این حال، این سیاستها نتوانستهاند به شکل کامل از شدت سوداگری و فعالیتهای غیرمصرفی در بازار مسکن بکاهند.
یکی از مهمترین مسائل در این میان، نحوه تأمین مالی بازار مسکن است. نقش بانکها در بازار املاک طی سالهای گذشته همواره مورد انتقاد کارشناسان قرار داشته است؛ چراکه به جای آنکه منابع بانکی عمدتاً به سمت تسهیلات بلندمدت و کمهزینه برای متقاضیان واقعی مسکن هدایت شود، بخشی از سرمایه بانکها در قالب املاک و مستغلات مسکونی و تجاری قرار گرفته است.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند تداوم بنگاهداری بانکها و حضور گسترده آنها در حوزه املاک، از یک سو منابع مالی مورد نیاز متقاضیان واقعی را محدود میکند و از سوی دیگر، مانع از آن میشود که نظام بانکی نقش مؤثری در افزایش قدرت خرید خانوارها ایفا کند.
از این منظر، حل مشکل بازار مسکن تنها با افزایش ساختوساز امکانپذیر نیست؛ بلکه سمت تقاضا، نظام تأمین مالی، فعالیتهای سوداگرانه و نحوه ورود بانکها به بازار املاک نیز باید همزمان اصلاح شود.
هزینه جابهجایی، مستأجران را خانهنشین کرد
رکود تنها به بازار خرید و فروش محدود نمانده و بازار اجاره را نیز تحت تأثیر قرار داده است. یک مشاور املاک در منطقه ۱۰ تهران در گفتوگو با خبرنگار مهر با تأکید بر تداوم رکود تورمی در بازار مسکن گفت: رکود معاملات از ابتدای سال جاری همچنان ادامه دارد و بازار خرید و فروش نتوانسته به شرایط عادی بازگردد.
وی افزود: در بازار اجاره نیز با توجه به مصوبه تمدید خودکار یکساله قراردادهای اجاره با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی، در صورت تمایل مستأجران، معاملات رهن و اجاره در فصل جابهجایی مستأجران نیز تا حدی تحت تأثیر قرار گرفته و با رکود همراه شده است.
این مشاور املاک ادامه داد: البته برخی مالکان افزایش سقف ۲۵ درصدی اجارهبها را رعایت نکردهاند و معتقدند نرخ اجاره باید متناسب با نرخ تورم افزایش پیدا کند؛ چراکه برای بخشی از مالکان، بهویژه افراد سالخورده و کسانی که امکان ادامه فعالیت اقتصادی ندارند، درآمد حاصل از اجاره تنها منبع تأمین هزینههای زندگی است.
وی تأکید کرد: از سوی دیگر، افزایش شدید و افسارگسیخته هزینههای اسبابکشی و جابهجایی باعث شده تعداد زیادی از مستأجران ترجیح دهند به جای ورود به فرآیند پرهزینه جابهجایی، با مالکان خود برای تمدید قرارداد اجاره به توافق برسند.
به این ترتیب، حتی در بازار اجاره نیز هزینههای جانبی مسکن به عاملی برای کاهش تحرک خانوارها تبدیل شده است. مستأجری که با افزایش هزینه حملونقل، بستهبندی، کمیسیون، ودیعه و سایر هزینههای جابهجایی مواجه است، در بسیاری از موارد ترجیح میدهد با وجود افزایش اجارهبها، در همان واحد مسکونی باقی بماند.
پلتفرمهای خانهیاب چگونه بر انتظارات قیمتی اثر میگذارند؟
در کنار عوامل اقتصادی و مالی، توسعه پلتفرمهای خانهیاب نیز طی سالهای اخیر به یکی از موضوعات بحثبرانگیز بازار مسکن تبدیل شده است. برخی کارشناسان معتقدند نبود سازوکارهای نظارتی کافی در این سامانهها موجب شده مالکان بتوانند قیمتهای پیشنهادی خود را بدون برخورداری از یک معیار مشخص برای تعیین ارزش واقعی ملک ثبت کنند.
قیمت پیشنهادی یک ملک الزاماً معادل قیمت قطعی معامله نیست؛ اما تکرار قیمتهای بالا در فضای مجازی میتواند به تدریج یک لنگر قیمتی در ذهن خریداران و فروشندگان ایجاد کند و بر انتظارات فعالان بازار اثر بگذارد.
به باور کارشناسان بازار مسکن، انتشار گسترده قیمتهای غیرواقعی میتواند انتظارات تورمی را افزایش دهد و بازار را به سمت سطوح قیمتی بالاتر هدایت کند. از این رو، ایجاد سازوکار مشخص برای افزایش شفافیت قیمتها و جلوگیری از انتشار نرخهای غیرمتعارف، یکی از موضوعات مهم در ساماندهی بازار مسکن به شمار میرود.
نسخه خروج بازار مسکن از رکود تورمی چیست؟
مجموع این عوامل نشان میدهد مشکل بازار مسکن تنها به کمبود عرضه یا افزایش هزینه ساخت محدود نیست. این بازار با مجموعهای از مشکلات بههمپیوسته مواجه است که از کاهش قدرت خرید و ضعف تسهیلاتدهی گرفته تا سوداگری، بنگاهداری بانکها، نبود شفافیت قیمتی و ناکارآمدی برخی سیاستهای حمایتی را دربرمیگیرد.
برای خروج بازار از رکود تورمی، سیاستگذاران باید همزمان دو مسئله را هدف قرار دهند: افزایش توان خرید متقاضی مصرفی و کاهش جذابیت فعالیتهای غیرمصرفی و سوداگرانه. بدون تقویت قدرت خرید خانوارها، افزایش عرضه به تنهایی الزاماً به افزایش معاملات منجر نمیشود و بدون کنترل سوداگری نیز افزایش عرضه ممکن است در برابر تقاضای سرمایهای و حفظ ارزش داراییها خنثی شود.
مسکن باید دوباره به کالای مصرفی تبدیل شود
بازار مسکن امروز در شرایطی قرار دارد که افزایش قیمتها دیگر به معنای رونق بازار نیست؛ چراکه در سوی دیگر این معادله، قدرت خرید خانوارها به اندازهای کاهش یافته که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی امکان ورود مؤثر به بازار را ندارد. همزمان، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهادهها، نااطمینانی اقتصادی، هزینه بالای جابهجایی و شکلگیری انتظارات قیمتی در فضای مجازی، فشار مضاعفی بر خانوارها وارد کرده است.
در نهایت، بازار مسکن زمانی میتواند به تعادل پایدار نزدیک شود که خانه بار دیگر در درجه نخست به عنوان کالایی مصرفی و محلی برای سکونت خانوارها تعریف شود، نه ابزاری برای سوداگری و حفظ سرمایه. تا زمانی که مسکن بیش از آنکه سرپناه باشد، به عنوان یک دارایی سودآور تلقی شود، شکاف میان درآمد خانوار و قیمت خانه پابرجا خواهد ماند و مسیر خانهدار شدن برای میلیونها خانوار ایرانی همچنان دشوار خواهد بود.
برای اطلاع از آخرین اخبار و تحولات بازار مسکن، قیمت خانه، اجارهبها و سیاستهای حوزه مسکن، به اقتصاد کشور مراجعه کنید.
